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和黃上海儲地夠賣20年?地荒或致地價快速反彈

作者: 佚名  上傳時間:2009-03-18  瀏覽:88
已經兩年沒有在上海拿地的和黃,現有的土地儲備卻足夠開發近19.5年。方方地產咨詢機構昨日發布的《企業、城市和土地》報告透露,香港企業固有的大量囤地模式,使得和黃受益良多。
報告同時指出,由于大部分房地產公司近兩年的銷售額遠遠高出土地購買金額,存在著大量投資買地的沖動,價格上漲將成為今年上海土地市場的整體趨勢。
萬科成為上海最大“地主”
方方地產咨詢機構的報告選取了上海市場的15家房地產企業,從土地儲備總量、土地結構、區域分布、地價水平等角度做了比較。
報告稱,和黃歷年來在上海一共購置了124萬平方米的土地儲備,其中76%土地是位于中環以內的絕對優質地塊,而土地成本卻只有3471元/平方米。
根據報告,萬科歷年來購置的土地儲備達到299萬平方米,已經成為上海房地產市場的最大“地主”。不過,萬科每年的土地耗費頗為驚人。方方地產咨詢機構的測算表明,按照萬科近兩年在上海市場的銷售速度,目前的土地儲備只夠開發6.3年。
萬科的拿地成本高達4382元/平方米,高于上海市場4006元/平方米的土地樓板價平均水平。土地質量也要比和黃的遜色,地處中環內的土地只有28%,有將近40%的土地位于外環以外。
土地儲備位列第二的綠地,雖然土地儲備也達到了277萬平方米,但是按照目前的銷售、開發進度,現有的土地儲備只夠使用5年時間。雖然每平方米的土地樓板價只有2132元/平方米,但是將近75%的土地位于外環以外。
上海房企鬧“地荒”
方方地產咨詢機構總咨詢師胡宗亙說,據他分析,今年上海房企將普遍存在“地荒”問題。一是因為上海新供地不足,今年以來僅推出十余幅住宅用地;另一方面,開發商每年的銷售金額,遠遠超過了土地購買金額,因此存在著大量投資買地的沖動。
以萬科為例,2007年以來在上海市場的銷售額達到了125億元,但是花費在土地購買的金額卻只有47億元,手握大量現金的萬科,絕對有實力在上海市場再增加一到兩幅住宅用地。和萬科的情況類似,復地、和黃、仁恒等品牌開發商近兩年的銷售額,也達到了兩年中購買土地金額的兩到三倍。
“我們曾在今年4月底做過一個調查,發現大部分品牌房地產企業都選擇在上海、北京等一線城市拿地”,胡宗亙認為,中國城市化的特點是超大城市的人口將越來越集中,房價將在中長期持續上漲,這給品牌房企帶來了非常穩定的投資保障,使它們更愿意在上海這樣的一線大城市拿地。
不過,這些品牌開發商并不會在公開市場上拿地。根據報告,大多數公司都是通過在二級市場收購其他房地產公司的方式,來擴大自己的土地儲備。以萬科為例,土地儲備絕大部分出自非公開市場,非公開市場的拿地幅數和公開市場的拿地幅數之比達到了21比1。類似的還有合生創展,將近60%的土地來自于非公開市場。包括萬科、綠地、合生創展在內,品牌房企的土地儲備有六成是來自于非公開市場。這也意味著今年上海房企的土地“火拼”很有可能發生在土地二級市場上。

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