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人民幣貶值對樓市的影響與沖擊

作者: 佚名  上傳時間:2014-03-11  瀏覽:63

  2014年2月最后一個星期,人民幣連續幾天都在貶值,特別是2月28日人民幣連續跌破6.13至6.18元多個整數關口,最低觸及6.1808兌1美元,創近八個月新低。我們可以看到,今年以來這次人民幣貶值完全改變了多年來人民幣持續升值常態,從年初的6.04兌1美元最低點至2月28日最高點,貶幅超過2%。這次人民幣的貶值不僅引發了全球幾千億美元資金大對賭,也可能突然逆轉人民幣持續升值的預期(盡管仍然有人在議論,當前人民幣貶值是暫時的,人民幣仍然處于升值區間)。可以說,人民幣升值的預期逆轉,即使不是這樣,但未來的時間,人民幣貶值會成為常態,而一改早幾年人民幣持續升值的態勢,如果這樣,它對國內外經濟及經濟政策的影響與沖擊應該是巨大的,特別是對中國的房地產市場,其影響更是會大。房地產市場對此不得不密切關注。

  首先,人民幣貶值將改變人民幣持有上漲之預期,即人民幣上漲預期的逆轉,而投資者對人民幣持續上漲預期的逆轉,對國內房地產市場將產生重大的影響。我們知道,就當前中國的房地產市場來說,盡管國內媒體一直在誤導,宣稱國內房地產市場價格持續上漲,主要的原因是供求關系,是生產的住房不能夠滿足市場的需求,是剛性需求太大。但實際情況并非如此。國內住房的價格持續上漲,最根本的原因就是在于國內居民一直把住房作為賺錢的工具,作為投資之工具。如果住房是投資產品,是賺錢的工具,那么這個以投資者為主導的市場,其價格很大程度上是由投資者及房地產開發商的預期來決定。而這種預期又取決于當時的金融市場條件。

  而人民幣的貶值,就意味著從2005年7月匯改以來人民幣持續升值的預期被打破。在人民幣升值定勢時,國內居民會更愿意持有人民幣及人民幣的資產。如果人民幣貶值,這種人民幣持續升值的預期一旦打破,國內居民不僅會逐漸地用人民幣兌換成外幣,特別是美元,而且也會減持人民幣資產。如果這種情況出現,國內居民或是不再愿意進入房地產市場,或是會減持手中持有的以人民幣計價的住房資產。這時,不僅住房的需求突然減少,而且住房供給也會大量增加。住房市場這種雙重壓力必然會導致住房市場的價格水平全面的下移。更為嚴重的是,進入住房市場國內投資者多會以杠桿的方式進入,當以人民幣計價資產的價格全面下行,而其持有的人民幣計價的債務則保持不變時,投資人民幣計價資產居民的償還債務越來越重,面臨償債務風險越來越高。特別是,中國居民的住房債務風險是無限責任,這更是增加了居民持有人民幣計價資產的債務風險及恐慌心理。如果這種情況出現必然給國內房地產市場帶來巨大的影響與沖擊。

  其次,房地產市場作為一個由投機炒作為主導的資金密集型的行業,如果人民幣貶值并導致預期的逆轉,那么住房市場投資者或是退出市場或是再也不敢輕易地進入住房市場。因為,人民幣的貶值不僅會導致早些時候從海外涌入國內的資金流出中國,或不敢由再輕易地進入中國市場,也會導致中國住房資產的價格下跌,而讓投資者逐漸放棄這些價格過高的資產。在這種情況下,住房市場最先出現的情況就是住房銷售全面快速下跌,甚至于迫使一些房地產開發商降價出售。

  更為重要的是,人民幣貶值不僅可能讓早些時候進入國內住房市場的資金逐漸退出住房市場,而且也可能讓國內房地產企業早些時候從海外融資成本迅速上升(近年來國內房地產企業海外融資達1萬億美元以上)。在這種情況下,對資本密集型的房地產業來說可能會雪上加霜。因為這時可能導致住房銷售與價格全面下降,但融資成本上升,如果房地產企業負債率過高,這些房地產企業就可能面臨著資金鏈斷裂的風險。在這種情況下,房地產開發商更可能以降低價格方式來應對這種資金可能斷裂的風險。而房地產企業對所銷售住房的降價,不僅會進一步強化住房價格下行的預期,而且也會導致實際住房價格水平全面下移。如果這些情況出現,國內住房市場的周期性調整即將出現。而且國內住房市場的周期性調整一旦出現,它將是一個十分漫長的過程。以投資為主導的住房市場價格水平全面下移同樣會出現一個十分漫長的過程。

  住房市場出現的周期性調整受到影響與沖擊最大的國內金融體系及銀行體系。這時,隨著住房資產價格下跌,住房和土地作為抵押品的價值也全面下跌,銀行就可能全面收緊對房地產業的信貸,從而導致住房市場的資金更是緊張,房地產企業面對資金斷裂的風險會更高。而且住房價格下跌,也會把銀行在房價高時批出的貸款帶入到風口浪尖。因為,這時作為抵押的住房及土地的價格也會全面下跌,銀行的不良貸款就會迅速增加。而銀行不良貸款快速增加,銀行可出的資金更是會減少,住房市場的資金更是會緊張,從而形成住房市場資金嚴重的惡性循環,甚至于導致銀行危機及金融危機的發生。

  我早就指出,人民幣貶值可能是壓垮國內房地產市場的最后一根救命稻草。特別是在當前國內房地產市場已經出現全面調整的情況下,人民幣貶值給國內房地產市場造成的影響與沖擊會更大。反之,房地產泡沫的擠破又可能是人民幣進一步貶值內在動因。因此,在人民幣貶值的情況下,無論是住房市場投資投機者,還是房地產企業,及國內銀行,都要密切關注人民幣貶值后,國內房地產市場預期是如何變化,以便對此有所準備。因為,當前中國這種以房地產投機炒作為主導的市場,其市場預期正在發生巨大變化,而人民幣貶值把這種變化進一步強化,會讓國內房地產市場的調整進一步加快、風險進一步上升。

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