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2005年商鋪投資戰術全攻略

作者: 佚名  上傳時間:2009-02-11  瀏覽:107
今年商鋪個人投資繼續升溫
  根據中原房地產經紀有限公司市場研究部的預測,2005年,由于看好商鋪投資較住宅投資可獲取更高的投資回報(目前住宅投資回報約為3%―5%,商鋪投資回報率可達8%),北京個人投資者紛紛將投資集中在商鋪市場上。個人投資者的比例將會占到商業地產投資總量的70%以上。而定位突出、特色鮮明的商鋪將成為今年的投資新熱點。
  同時,中原地產預計,今年,北京商業用房的施工面積約在700萬平方米左右,新開工面積約在300萬平方米左右,竣工面積將達到170萬平方米。加上此前市場存量,預計今年北京商業用房總供應量將接近500萬平方米。
  此外,從現在到2007年,北京高檔商鋪的新增供應將接近300萬平方米,2005年預計將有11個新項目落成,可提供約50萬平方米的高檔商鋪面積。
  價格方面,受個人投資者熱捧的小鋪位商業物業租售價格將繼續走高,而高檔商鋪由于供不應求,銷售價格也會呈上升趨勢。同時,由于商業地產的開發量較之同一項目的其他類型的開發量要小得多,很多開發商仍會采取報高價、低折扣的方式進行銷售,因此天價項目在2005年還會出現,但水分較大。
  幫你選商鋪
  4類商鋪投資看點
  ◆超市商鋪
  隨著住宅類產品的大量開發,新興的居住型區不斷增多,超市成為這些居住區不可缺少的生活配套。因此,一些大型超市的分割型商鋪也成為投資的熱點。
  特點:超市商鋪是依賴于超市而產生的,超市經營的好壞直接影響超市商鋪的贏利狀況。因此選擇有實力的超市經營商或者已經樹立起良好口碑的超市會起到事半功倍的作用。
  優勢:成本低、經營靈活,風險較小。
  ◆商務區商鋪
  目前,北京的商業地產發展日趨火熱,出現了包括CBD、中關村、金融街等多個不同功能的商務區。在這些商務區內,不僅需要大量的寫字樓營造商務氛圍,同時也需要一定的商鋪來打造商業氛圍,實現區域功能的多樣化。
  特點:商務區內的客流消費能力相對較高,客戶群多為寫字樓白領、外籍人士。經營類型以酒吧咖啡館、健身健美中心、高級餐廳等為主。商鋪定位較高。
  優勢:投資潛力大,擁有相對穩定的高消費群體。
  ◆社區商鋪
  社區商鋪已經成為目前投資潛力最大的商鋪類型之一,北京也已明確表示要大力發展社區商鋪。可以說是為商鋪投資提供了良好的政策環境。
  特點:依托于住宅社區內,多以中小商鋪為主,一般都有一定的規劃性。經營項目以為小區提供生活配套服務為主。
  優勢:經營靈活、客戶群穩定,投資成本相對較低,升值潛力大。
  ◆商業街商鋪
  此類商鋪一類是位于已經成熟或老城的商業街上,一類則是位于新建或社區打造的商業街上。商業街商鋪是很多投資者理想的投資類型。
  特點:商鋪運營收益水平普遍較高,往往租金或單位面積價格成倍增長,在一些成熟的商業街上,常常出現“千金難求一鋪”的現象。
  優勢:商業氛圍濃厚、客流量相對穩定,投資回報率高。
 專家支招
  投資商鋪初體驗
  商鋪投資在近年的火熱,使很多投資者陷入盲目跟風中,缺乏投資商鋪的必要知識。對于初次投資商鋪的你,聽聽新樓市置業專家怎么說吧。    首先,在決定投資商鋪之前應去市政規劃部門了解一下該商鋪所在區域的市政規劃內容。同時,要大致估算投資回報率。在目前的市場中,如果年回報率能達到8%左右,該商鋪即值得投資,否則不值。
  其次,和購買住宅一樣,如果從開發商處購買商鋪,事先必須調查對方的實力以及該商鋪有沒有銷售許可證。如果是購買二手商鋪,除要了解所在區域市政規劃外,還必須考查其使用年限。因為商鋪只有40年的使用年限,投資的話必須考慮這個因素。
  第三,在選擇商鋪時,還要考慮它的價格因素。由于商鋪有自身的特點,商鋪的價值是由現有的或潛在的有利于經商的各種因素來確定的,諸如商業氛圍、市口、人流、適宜經營的業態等。
  最后,關注商鋪使用率。一些比較高檔的商場其使用率都是很低的,基本在50%左右。因為使用率的高低會對商場的經營產生不同的結果。越是高檔商場,其公共空間就會越多。比如走廊、通道要足夠寬,至少達到3米;每層要有多部扶梯和電梯,還有寬敞的休息區、局部挑空空間、步行街等。
  這些公共面積的增加能使購物環境更加舒適,吸引到更多的顧客。如果商場的公共空間有限,使用率不高,可容納消費者的空間自然就減少了,其人流量就會受到限制,從而影響經營的效果。
  商鋪投資備忘錄
  購買商鋪不同于住宅,著重考慮的是將來投資回報率,因此前期看房時,不僅要了解商鋪的實際情況,更要了解該地區的商業開發潛力,現就考察商鋪時需要注意的問題歸集在一起,以供讀者借鑒。
  項目名稱: 開發商:
  將來的物業管理公司:
  (注:物業公司管理水平也是決定將來物業升值的關鍵。)
  一、項目基本情況:
  售價: (元/平方米)
  周圍商鋪售價: (元/平方米)
  租價: (元/平方米)周圍商鋪租價: (元/平方米)
  使用年限:五年□ 十年□ 二十年□
  商鋪面積:可以自由分割□ 不可以分割□
  是否售后包租:是□ 否□
  每年返利: 元
  租約合同中是否約定時間和租金遞增條款:
  是□ 否□
  開發商是否曾有操作商鋪的經驗:是□ 否□
  是否引入第三方責任擔保:是□ 否□
  二、項目周邊情況
  商鋪所在位置:
  住宅區附近□ 公交車站□ 十字路口□
  (注:這些地點的人流較大,較適于投資)
  項目定位:餐館□ 娛樂□ 美發□ 咖啡廳□
  服務對象:
  為小區業主服務□ 為周邊商業服務□
  周邊交通:
  步行10分鐘可到公交車站的線路有□
案例
  馬先生目前有啟動資金50萬元,購買一個面積為62.5平方米的商鋪,總房款為125萬元,貸款75萬元(10年),經計算月供為7500元/月,假如市場平均投資收益率(有租約的情況下)為10%左右,根據市場平均估價,市場平均租金為 5.5/天/平方米,則:   ●年租金收入:5.5元/天/平方米×62.5×365≈125000元
  ●年供款:7500元/月×12=90000元
  ●年收益額:125000-90000=35000元
  ●貸款10年凈收益:35000×10年=350000元
  ●10年后資產總額:1250000+350000=1600000元
  ●毛利潤為:1600000(10年后資產)-500000(啟動資金即首付款)=110萬元
  ●平均每年收益(年利):110萬/10年=11萬元
  注:需要指出的是,這只是一個在靜態情況下的初步分析,投資是復雜的,只有充分分析市場、認識市場、了解市場,才可以使得投資得到良好的回報。
  必備手冊
  三要素
  一、市面和樓層因素。成熟的社區往往店家密集,還配有公園、影院等輔助設施。租金往往最能體現商鋪的價值。一樓的商鋪往往最好租,租金也高,對投資者也最有保障。
  二、使用率有多高,有沒有自主權。自主權越高,收益越單純。使用率提高一倍,就等于降低一半租金。如果商鋪的位置面向開闊的使用空間,客戶流又比較簡單合理的話,就能有效提高商鋪的使用率。
  三、能否找準產業市場。準確的市場定位則可以大大提高投資的回報,比如“電腦一條街”、“服裝一條街”等,找準市場定位可事半功倍。
  不可有“三心”
  一、不能太“貪心”。面對開發商宣傳的高回報率不要被迷惑,如果允諾的回報率太高,一定要多問為什么。
  二、不能太“放心”。要學會規避風險,全面考察開發商,并摸清商鋪所在地段的真實租售價位,核算回報率。
  三、能圖“省心”。對商鋪的整體規劃要有所把握,詳細了解開發商的經營內容和經營策略。
  小常識
  一、商業建筑的土地出讓權要比住宅高,土地出讓年限只有40年。
  二、在貸款政策方面,住宅底商的貸款是6成10年,利率是6.25%。
  三、住宅底商不是按套銷售,而是按最小銷售面積銷售。

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關鍵字: 商鋪 投資 戰術 攻略

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