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炒鋪時代終結 投資者轉戰長線

作者: 佚名  上傳時間:2009-01-01  瀏覽:125
“目前,炒鋪的概念和炒房的概念同樣都已告終,個人投資者進入商業地產市場,首先要做好長期投資的準備。”昨日,在上海市房地產交易中心主辦的“2005商業地產發展戰略論壇”上,上海市商業網點管理辦公室主任浦祖健說。
  對此觀點,浦東塘橋板塊本月剛剛開盤的商務公寓“享域濱江”銷售負責人表示認同:“開盤近一個月來,買家幾乎都以長期自用的心態為主,和年初時的定位預計有些不同。”
  而不少業內人士表示,僅僅半年前,此類均價1萬元/平方米左右、地處區域商業中心、兩房和三房齊備的商住兩用房,還是短線投資客們最青睞的投資品種。
  浦祖健分析,2003年起的商業地產投資行情,多因為住宅的商品化帶動了商業網點的商品化,當時,上海同類地段上,商業地產的價格大概是住宅價格的1.5倍,低的地方則和住宅價格差不多。但現在,新興區域的商業地產均價基本在2萬元/平方米左右;而成熟商圈內的商業地產,基本處于有價無市的局面。
  而上海商業地產市場的交投之熱,并沒有隨勢剎車。
  上海市交易中心有關人士介紹,今年上半年,上海市的商品房預售登記面積中,包括商鋪、寫字樓、連鎖酒店和可用于辦公的小戶型酒店式公寓在內的商業地產的成交份額約占總量的15%。而這個比重,在2004年僅為5%。
  “目前,上海商業地產的投資回報率已從高峰期的12%左右回歸到6%-8%,也就是說,現在投資商業地產,收回成本需要15年-20年左右的時間。”
  不少業內人士認為,借今年地產市場的理性收縮,商業地產中的個人投資行為,必須也隨之進入轉型時刻。
  “在房地產火車呼嘯而過的時候,我們的商業航母還沒有靠上房地產的碼頭。”著名商鋪咨詢專家姜新國認為,但隨著商業地產市場漸至投資轉型期,個人投資者在商業地產的投資上,重“鋪”之余更要重“商”。
  姜新國指出,商鋪周邊環境、配套、經營管理公司的水準等等,都是個人投資者必須注意的投資標尺。
  浦祖健也提醒,對于中小投資者而言,中小型的沿街鋪面或專業市場的商鋪可關注,但務必規避大商場切割成小商鋪散賣的項目,物業分散出售以后缺乏統一的經營管理,往往最后成為投資陷阱。
  雖然專家普遍認為,商業網點并非目前房地產投資上選,但也有新的機遇存在。社區商業、交通樞紐型商業和綠地商業成為專家們一致看好的商鋪投資趨勢。
浦祖健表示,大型居住區內的社區商業,將來政府在配置上將有所導向;交通樞紐型商業,伴隨著大交通,居住人口的積聚以及其他各方面的因素生成,規劃中的一些軌道交通的轉換站值得關注;而綠地休閑商業,經營物業的升值潛力很大,而且租金的回報也比較高。
商業地產將領跑上海樓市
  “無論是市場實際運行的變化情況,還是根據市場具體情況實施的一系列宏觀調控政策,都預示著商業地產又開始重新回到上海樓市領跑者的位置。”昨日,在“2005商業地產發展戰略研討會”上,上海業界人士指出。
  據了解,目前,上海寫字樓的保有量在4000萬平方米以上,商鋪保有量為2727萬平方米。從人均擁有面積來看,供需都處于相對平衡的狀態。
  不過,業界認為,將來商鋪和寫字樓還有較大發展空間。上海在外圍區域開始加強建設相應配套設施,專業市場等隨之外移,這些都為商業地產的崛起和進一步發展提供了機遇。

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