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一個炒樓者的新政半年經歷 套牢20萬心有余悸

作者: 佚名  上傳時間:2009-02-04  瀏覽:75
  新政之“酒”后勁頗足
  “‘泰利’算是走了,可誰知道上海的樓市還會不會出現更厲害的臺風呢。”看著這半年來上海房地產市場的起起落落,小方很想對明天充滿信心,卻始終感覺并不踏實。小方所在的單位效益一直很好,前幾年就自購了住房,去年以來手上閑錢不少,于是開始尋思著再買一兩處房子,等著上海房價慢慢往上漲。   “去年下半年的時候形勢不要太好,我在浦東買的房子漲得很厲害,今年年初我賣掉的時候賺了不少。當時打算繼續跟進,不過過完年一下子就傻眼了。”小方回憶起半年前的那段日子時,似乎還心有余悸:“我2月份的時候投資的一套小戶型酒店式公寓,現在已經跌掉將近20萬了。3月份剛開始的時候,我的一幫朋友買房子買得都紅了眼睛,感覺是只要能拿到房子,再賣出手就是穩賺的。后來國家出臺了一些政策,開始我們都沒注意,慢慢就感覺不對勁了。”
  2005年3月7日,上海市地方稅務局開始執行《關于本市個人出售普通住房營業稅征收規定的通知》,規定個人購買上海市行政區域范圍內的普通住房,居住不滿一年出售的,銷售時按銷售價減去購入原價后的差額按5%的稅率征收營業稅,并按規定征收城建稅、教育費附加和河道整治費;購買后居住滿一年的,出售時免征營業稅及附加。
  這項出地方性政策,在出臺伊始并沒有受到市場的足夠重視;但它卻是長達半年、廣達全國的一場涉及土地、信貸、市場、交易、契稅等各個方面對房地產市場所作規范的發端。
  “那時中介公司開的滿街都是,常常感覺一夜之間就能冒出來很多;我們去銀行辦房貸,那里永遠是人頭攢動,一張張薄薄的辦房貸的申請單都能堆成小山。”小方現在想來,有恍若隔世的感覺。
  上海漢宇物業代理有限公司總經理施宏睿告訴記者,3月份“樓市新政”剛開始的時候只不過是去年下半年以來的宏觀調控的延續,所以市場所受到的影響并不大,沿著去年的慣性繼續攀升。“對于樓市的宏觀調控政府從來沒有停止過,但是房價依然不斷上漲。”施宏睿回憶:“一直到‘組合拳’的全面推出,政府才明確表達出了自己的信號―――打擊炒房、壓抑投資,而房產市場要以自住為主。”
  3月16日中國人民銀行宣布,從即日起上調個人房貸利率,將原來的商業銀行自營性個人住房信貸優惠利率5.31%調整至6.12%。同時,經央行批準,部分房地產價格上漲過快的城市和地區的“個人住房貸款最低首付款比例”將由當時的20%提至30%。4月1日開始,滬上大部分銀行聯手封殺“購房一年內轉讓”。
  中房上海指數辦公室顯示,3月份,在實行“房貸新政”的形勢下,上海房地產價格依然保持上漲慣性,繼續高位攀升,并創出了近期來月度漲幅新記錄。4月份,雖然房價依然保持慣性上漲,但成交量大幅減低,房地產高位運行的頭部跡象初步呈現。
  去年中期在宏觀經濟調控的作用下,上海房地產曾有短期漲幅趨緩的表現;進入10月以后,與央行升息警示相反,出現了新一輪的快速上漲。今年1至3月份的樓市發展更遠遠超過了去年第四季度的水平,屢創月度漲幅新高。在這種情況下,全國“兩會”過后,“房貸新政”迭出,打壓投機、穩定房價的決心是十分明確的,由于政策傳遞和統計的滯后因素,市場的變化并不明顯,僅二手房市場初步出現“滯脹”情況。
  市場漸黯淡“那段時間政策出得太多了,而且各級政府都說要打擊投資炒房,大家都不敢輕易買房子。”小方那時已經有房子被“套牢”,雖然房價還在漲,不過不敢輕舉妄動。“其實我當時覺得房價暫時肯定會跌,但是沒關系啊,我可以做長線投資,所以我還在繼續尋找合適的房子。5月9日七部委的《關于做好穩定住房價格的意見》雖然明確指出要通過‘期房限轉’、‘兩年內轉手全額征稅’這樣的措施來打擊炒作投機,但是基于上海作為全國金融中心的地位以及2010年將舉辦世博會的前景,我和我的朋友們還是看好上海的房地產市場的。”
  “不過當時我也開始猶豫了,大家都在說房價要跌,我找好了房子,也在琢磨等什么時候買能更便宜些。”進入6月份,小方開始持幣觀望了。
  同時出現了另一個引人注目的現象,很多投資者開始拋售房源了。
  以“遏制投機炒作行為、穩定住房價格”為目的“國八條”提出,自2005年6月1日起,對個人購買住房不足2年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅;個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的,銷售時免征營業稅;對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。
  “其實那時只是掛牌量增多而已,市場并沒有隨之引起轟動。5月份的時候,房價其實還是在漲的,我當時也把房子掛出去了,但是沒打算賣,只是想試探一下。”彼時持和小方同樣想法的投資者并不占少數。
  “不過從5月份開始,房地產市場的投資需求一下子從70%下調到10%至20%,新政雖不至于即時打擊所有的投資炒房者,但已經讓絕大部分投資望而卻步了;同時,自住性需求開始在市場上顯著起來。”施宏睿告訴記者。
  據中房上海指數辦公室調查顯示,5月份房地產價格上升勢頭得到一定的制約,中房上海指數升幅明顯趨緩。中房上海綜合指數較上月上漲17點,漲幅為1.1%;而到了6月份,上升勢頭已經停止:中房上海綜合指數較上月上漲4點,漲幅為0.26%,中房上海住宅指數則與上月持平。
  雖然樓盤漲跌旗鼓相當,指數與上月持平,但開發商的定價心態已明顯發生分野,6月開始,一些新推出的樓盤已經開始降價,價格下降達2000元/平方米,跌幅均超過10%。其中,“萬里雅筑”跌幅最大,為19%,在當時銷售業績良好。自住改善型和動拆遷需求開始成為房地產中堅力量,房價中樞因此下移,通過市場機制的選擇達到新的價格均衡。
  投機者離場、投資者收手、價格快速上漲的勢頭得到遏制、成交量急劇萎縮,這些都在兩個月之內都成為了現實。中房上海住宅指數長達5年半的價格上升格局逐漸走向終止,房價開始走向理性。
  后新政時代
  “如果說6月份的時候我是不知道該不該買,7、8月份我就是不知道該買哪里了。”房價是跌了,小方卻冒出了新的困惑:“鋪天蓋地的新樓盤打折、降價,越是地段好的房子價格越是撐不住,這樣一來,我倒真的不敢買房了。”
  內環內,歷來被專家視為上海樓市的抗跌典型。然而,正是在這最精銳的地段,單價在萬元左右的新盤、次新盤也不再成為稀奇。甚至在各環線間,內環降價幅度最大,而中環以外地區新上市房源的房價則保持上升勢頭。“靜安四季苑”、“古北瑪瑙園”等新盤紛紛以降價來吸引購房者;開發商一度試圖建立的“價格聯盟”沒過多久便不了了之了。7月上海樓市成交量為77.8萬平方米,較上月下降3.5萬平方米,僅為今年最大單月成交量的1/3,創下了多年來單月成交地量記錄。有28%的樓盤平均單價出現下跌,其中有9個樓盤跌幅超過10%;大華板塊某樓盤為跌幅最大,達31.6%,均價下降4420元/M2;共有14個樓盤均價下跌達到或超過1000元/M2,達到今年的最低谷。
  中房上海指數辦公室顯示,7月中,房地產宏觀調控組合措施的效應已經顯現,中房上海指數開始以較大幅度下挫。7月,中房上海綜合指數為1477點,較上月下降40點,降幅為2.64%;8月中,房地產宏觀調控組合措施已發生廣泛效應,本市房地產價格繼上月較大幅度下挫后,繼續以較大降幅向下調整。8月,中房上海綜合指數為1451點,較上月下降26點,降幅為1.8%。
  建設部副部長劉志峰8月9日指出,當前房地產市場調控正處于關鍵時期,穩定住房價格還有大量工作要做。
  新政的短期目標逐漸達到,至此,房地產市場正式進入“后新政時代”。
  新政的沖擊力超乎很多人的想象,作為國家的支柱行業,房地產業的一舉一動都會全方位地影響到土地、金融等各個相關行業的發展。這次調整的是房價、打擊的是樓市,波及的卻是更多國民經濟的重要行業。
  增強地產商競爭力臺灣資深房產專家、衛明不動產營銷智庫負責人蔡為民分析,如果這次新政是在2004年的5月份推出,對于市場的沖擊必然不會像現在這么大,也不應該有這么大。“政策的推出延遲于市場的要求,所謂‘亡羊補牢,尤未遲矣’,就現在的市場而言,雖然受到的沖擊比較大,但在根本上是無法避免的。”
  “受到打擊壓抑比較大的應該是有剛性需求的自住房消費者―――其實房價下跌真正的收益者也正是他們,但是高房價的受害者也是他們。不過政府一直也都在實行補救措施,比如現在第一套新房可以從銀行貸到8成,這些都能將新政帶來的危害降到最低。比如在臺灣,正常購房貸款利息為8%,而第一套自住房購房則可以享受3%―3.5%利率的優惠。”蔡為民告訴記者。
  若只是為了調控房價,新政的目的已經達到了;但若只是為了調控房價,新政就不需要從土地、金融、市場、契稅等各個方面出一系列政策―――政府調控的并不只是房價,而是整個房地產市場的良性發展循環,并且以次帶動其他重要行業的健康發展。
  “這次新政無論給地產開發商還是銀行等金融機構,都是一個很好的反思的機會―――我們現在的房地產市場的環節中還有很多不是長久的經營之道。新政暴露出了很多地產商缺乏核心競爭力,以及銀行房貸上的一些漏洞。這些問題并非通過新政就能夠解決的,上海的地產發展從2000年才開始的,畢竟剛剛起步,制度上還有許多環節需要完善,這將是一個很長的磨合期。臺灣經過了20年才完成不動產的證券化,上海也需要在政府的引導下逐步推動房地產業的有序發展。”蔡為民解釋。
  “無疑,這次新政給開發商內部建設以及金融工具的運用上提出了更高的要求。”中房指數研究院(華東)院長陳晟對記者分析。
  “不過,雖然政府一直在鼓勵和擴大自住市場的發展,真正的房地產市場沒有投資也是難以健康發展的。僅僅通過建設經濟適用房未必是最適合市場發展需要的模式,而征收不動產稅則可以在一定程度上壓制投機炒房。”蔡為民認為。
  “當房地產涉及到民生時,就不能被簡單地看作僅僅是商業發展了。就現階段我國的情況而言,健康的房地產市場應該包括80%的自住需求、15%的投資以及5%的套利。”陳晟如此劃分。

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