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個人樓市資金解套小絕招

作者: 佚名  上傳時間:2009-02-01  瀏覽:107
林曉終于明白了“不動產”這個詞是什么意思。
  “就是想‘動’的時候怎么也‘動’不了。”有一份白領工作的林曉,是上海一位業余的房產投資客,資金不多,卻先知先覺。   2年前,股市遁入漫漫熊途,樓市卻正處于快速上漲時期。他從股市抽身,以每平方米7000元左右的價格,在上海浦東新區世紀公園附近一個高檔樓盤,購買了一套110平方米兩室兩廳的住房。
  當時,他從銀行獲得了七成的貸款54萬元,約定20年還清。當時的住房優惠貸款利率為5.04%,每月的還款額(包括本金和利息)約為3570元。
  購買后,林曉把房子租了出去,每月的租金收入剛好拿來歸還貸款。在接下來樓市持續上漲的2年時間中,曾有多人表示想買這套房子,開價最高達到14000元/平方米。但一直持樂觀積極態度的林曉相信樓市還會再漲,始終不愿就此出手。即便在今年的調控中,世紀公園板塊成了“重災區”,林曉還是不慌,他覺得樓市終歸會向好,自己的房子品質很好,再怎么樣也不會跌到自己購入的價格;自己又沒有還款壓力。
  但面對最近股市波瀾壯闊的行情,林曉坐不住了,“如果現在手里有現金,千萬不能錯過多年難逢的大行情。”房子掛出去一個月,來問的人倒是很多,但殺價都特別“狠”。林曉覺得現在低價出手太虧,決定另辟蹊徑,在不轉手的情況下,利用這套房“變”出“活錢”來。
  第一招:自己賣給“自己”
  自己賣給自己,是林曉準備嘗試的第一個“絕招”。賣主是自己,買主是自己的老爸,首付的30%房款當然就不需要實際支付,只需一張收據即可。
  目前,林曉這套位于浦東世紀公園附近的住房市價仍在11000元/平方米左右,只要能“賣”出10000元/平方米價格,老爸就可以貸到77萬元的資金――這就是他真正的目的。
  “交易”之前,林曉首先需要歸還自己尚欠銀行的貸款51萬元左右,把房子的產權完全釋放出來。一家熟悉的中介愿意為其先行墊付,但要收取2萬元的利息。林曉嚇了一跳,仔細算了筆賬:在房子出售和銀行貸款過程中,林曉還要花費16500元的契稅(稅率1.5%)和1.5萬元的評估費、保險費等費用,總成本超過5萬元!
  林曉辛辛苦苦“解放”的26萬元(77萬~51萬元),成本竟然高達20%左右!
  需要指出的是,在把房子自己賣給“自己”后,由于房價已上升了40%多,林曉以后每月的還款負擔將大大增加。此外,由于“關聯人”之間買賣房子在銀行看來有“騙貸”的嫌疑,因而被嚴格禁止并加以嚴格審查,這一做法的可操作性也不大。
  第二招:到銀行“加按”貸款
  放棄了前一個辦法,林曉又瞄準了個人住房“加按揭”。
  有些銀行已經停辦,但林曉貸款的那家還沒停。銀行重新評估了林曉的房子,評估價是10000元/平方米,升值了33萬元。對這部分,銀行給了六成貸款,林曉拿到19.8萬元。
  因為這種做法加大了銀行的風險,銀行對該業務的審批也較嚴,林曉已經算順利的了,也花了20天時間。成本只有一筆評估費,1000元左右。
  此外,有的銀行還提供“轉貸加按”的業務。如果林曉原來貸款的銀行不可以“加按”,林曉可以把按揭貸款轉到另一家銀行,在轉貸的同時可以申請“加按揭”。但手續費就高多了。
  林曉發現,銀行對“加按揭”貸款有用途方面的限制,銀行一般規定“加按揭”貸款主要是用于一些消費性通途,諸如購買住房、汽車、旅游、裝修房屋或者子女教育等。如果拿來投入股市,也違反了與銀行的約定。
  但這兩種做法可能只適用于2年前購買房產的投資者。因為在經過宏觀調控后各處房價已均有所回落,只有2年前或更早進入樓市的投資者手中持有的房子到今天還可能仍保有大幅的增值。而且辦出產權不到2年的住宅轉讓,還涉及高額營業稅。

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關鍵字: 樓市 資金 絕招

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