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三大公式教你輕松估算房產價值

作者: 佚名  上傳時間:2009-03-29  瀏覽:113
考察一處房產是否值得投資,最重要的就是評估其投資價值,即考慮房產的價格與期望的收入關系是否合理。以下三大公式可以幫助你估算房產價值,不妨一試。
公式一:租金乘數小于12
租金乘數,是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式:
租金乘數=投資金額/每年潛在租金收入,數值小于12較合理。
一小戶型,2001年時售價22萬元,月租金1500元,那么它當時的租金乘數是12倍。
該房產租金乘數‘=220000÷(1500×12)=12.2
一般來說,這個數字被看成大多數租賃房產的分界線。如果一處房產的租金乘數超過12倍,很可能會帶來負現金流。幾年后這套房子若售價已經上漲到60萬元,而月租金卻仍不到2000元,租金乘數升到25倍,已經大大超過了合理的范疇。
投資者可以將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較,也可在不同物業間比較,取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。
公式二:8年~10年收回投資
投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入,比租金乘數適用范圍更廣,還可以估算資金回收期的長短。它的公式是:
投資回收年數=(首期房款+期房時間內的按揭款)/[(月租金-按揭月供款)×12]。
一般來說,回收年數越短越好,合理的年數在8年~10年左右。以上文提到的小戶型為例,假設2001年時首付5萬元,每月按揭供款1000元,1年后交房,當時它的投資回收年數是10.3年。
投資回收年數=(50000+1000×12)/[(1500-1000)×12]=10.3
但是到了2005年,由于房價上漲,而租金卻沒有同步增長,現在購買這套房產每月的租金收入無法彌補月供款,實際上面臨投資無法回收的境地。公式三:15年收益是否物有所值
另外,也可以參考下面這個國際專業理財公司評估物業的公式。
如果該物業的年收益×15年=房產購買價,該物業物有所值;如果該物業的年收益×15年>房產購買價,該物業尚具升值空間;如果該物業的年收益×15年<房產購買價,該物業價值已高估。
仍以上文提到的小戶型為例,2001年時,年租金收益為18000元,乘以15等于27萬元,大于當時的售價22萬元,因此是值得投資的。但是現在,就以2000元月租金計算,合理價值為36萬元,遠遠小于當前60萬元的售價,價值已經被過度透支了。
以上是三種常用的比例與比率法,有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速做出判斷,有的還需要進行專業性的投資分析,計算另外一些指標以增加可靠性。比如,一個地段好的房產可能現在的租金回報率不高,但具有較佳的升值前景,或者一套普通住宅能夠享受稅收減免,一定程度上能夠彌補過高的租金乘數。

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大話財經

關鍵字: 公式 估算 房產 價值

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