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華人房產精英獨特經營方式 笑傲德國房市

作者: 佚名  上傳時間:2009-03-28  瀏覽:142
在目前全球性房地產過熱的大背景下,德國也吸引了來自世界各地的眾多房地產商人。其中,不乏華人房地產精英。他們以獨特經營方式,屢戰屢勝的業績,被德國媒體稱為東方炒房團。   華人房產精英脫穎而出   據我所知,德國現在是歐美最充滿機遇的房地產市場。在接受記者采訪時,德國華裔房地產商人石凱開門見山地說道。   石凱在國內時是公務員,后來在德國工作了一段時間。在柏林,他先是開餐館,9年前以50萬德國馬克為啟動資金,開始闖蕩德國地產業。現在他已經是華人圈里腰纏上億歐元資產的樓王。他說,自己的業務量每年進出20多個項目,小到一套住房,大至數百萬歐元的項目。業務量雖說不小,但并沒有龐大的公司為其作后盾。只有一個捷克籍的經理帶著幾個大學生為他做銷售房地產的工作,從中賺取大約7%的好處費。   40歲還不到的葉麗來自上海。她通過做紡織貿易積累了第一桶金。她對記者說:這里正在上演一場不動產大甩賣啊。在過去半年里,她和她的合作伙伴已經在柏林和法蘭克福買進了5幢寫字樓。2007年,她的計劃是買進15幢以上的大樓。   除了個人和合伙人外,華人投資的方式還有集團性的炒家。據記者了解,來自北京、上海等地的國內集團,已經進入德國房市。他們手中掌握著非常充裕的資金,頻頻在柏林、萊比錫等地得手,讓德國同行刮目相看。   不按常規出牌的生意經   那么,華商在德國房地產業崛起的秘訣是什么?好像李嘉誠說過,選項目時最重要的是地點、地點,第三還是地點。石凱向記者坦言,他遵循的是所謂農村包圍城市的戰略。他的中小型項目大多在勃蘭登堡州偏遠城鎮。德國人愛選擇豪華地段,熱鬧的商業街,收回投資成本的時間自然長,所以我的一些項目選在了看不到人煙的地方,那里機會多,盈利機會也多。   同時,他也指出,東西德統一是千載難逢的良機。自上世紀90年代起,德國經濟漸入低谷。為鼓勵在東德投資,政府給房地產投資提供稅收優惠。但隨著一幢幢大樓相繼建成,德國失業率卻持續上升,人口也不斷下降,致使樓房空置率不斷攀升、房價下降。上世紀90年代中葉德國東部地區房地產全部崩盤時,他投入了自己的全部資金,換回了高回報率。我不相信,東德會永遠差下去。果然,之后東德房地產價格不斷回升。   葉麗的訣竅是大量買進政府強行拍賣的低價房。她指出,離婚、失業、負債等等情況,使一些房主無法付清房款,銀行就會申請將這些房子強行拍賣。比如,在慕尼黑一棟1962年建造、建筑面積達134平方米、前院帶有車位的聯排別墅,廣告上的售價高達32.1萬歐元。但強行拍賣時,24.2萬歐元就可以買到手。   很多華商表示,德國人買房不看風水,而看太陽。因為德國人最喜歡西曬,有個朝西的陽臺更好,陽光很珍貴,很多人希望下班后還可以在家里曬太陽。所以他們會投資那些有頂樓和有落地窗的閣樓房屋。未來德國房屋市場,便于老年人生活的住房將受到歡迎,因此交通、醫院、購物和電梯等將成為購房的重要因素。   記者看到,幾乎所有做房地產的華商都建了房屋買賣網頁,無論是三維圖片,還是房屋結構說明,只要是顧客需要的資料,全能在網上找到。這樣不僅省去來回開車看房的時間,也帶來更多有利的信息。不少德國房主反映,華人最講信用,買房喜歡付現金,從不賴賬。   回報率是曼哈頓的兩倍  記者了解到,德國的房價曾經是歐洲之最:在1975年,德國的房價是法國的3倍。而今天,這兩個國家的房價差距已經基本抹平。倫敦房產商愛德華先生也稱,若在倫敦購買一套與柏林同樣大小和類似地理位置的房子,需支付高得多的價錢。   相反,在德國房地產業的投資回報率卻很高。在美國和德國等地都有房產投資的李楊說:如果在紐約或者倫敦投資,4%的回報率就可以接受,但在德國投資,我的期望回報率能在7%以上。德國經濟研究所的統計數據也表明,德國房產回報率達到8%,是紐約的兩倍。   此外,投資德國還有一個優勢,就是個人買房自己居住,一家人獲得補貼,成人每年補貼1500歐元。所買房產超過2.5萬歐元,全家還可移民。   當然中間有幾年,有的房子租不出去,甚至被燒掉,但大多數項目運作良好,現在有些成倍、甚至十倍以上的增值。   那兩年,許多人血本無歸,從1997年開始,幾乎無人問津德東市場。   現在是一個好時機。德國目前房屋貸款利率處于低位,十年期的抵押貸款利率僅為3%左右。預計明年起德國房價將大漲,幾年內一些大城市的漲幅有可能達30%。德國經濟研究所負責人華里爾斯教授強調。   進軍德國房地產要三大條件   在采訪中,華人地產商們強調,國內企業家如要進軍德國房地產業,要具備三大條件:   第一,要懂得法律。德國法律中只有關于購置房地產的一般規定,并無德國人和外國人之區分。但房地產商人得自行履行法律,比如,自有自用的住宅只交納宅基地的土地稅。出租房屋獲得的租金收入要交納個人所得稅,稅率在20%至49%不等。房地產買賣還要交3.5%的不動產轉移稅,如果通過房地產買賣獲得盈利,還要交15%的差價盈利稅。   德國土地私有,但各級政府對使用土地都有嚴格規劃,哪些土地用作住宅區,哪些用作商業區,甚至建筑與空地的面積比等,開發商都必須遵循政府規劃。房地產價格取決于獨立的價格評估機構。評估機構每年1月1日制定地價圖的標準價或指導價。   要學會用法律保護自己,購房合同須在公證處簽訂。口頭或未經公證人認可的合同不具法律效力。房產移交應在地方法院地產記錄處登記入冊。   第二,有充足的資金。與前幾年相比,現在的好項目越來越少,再加上美、荷、英以及西班牙人都紛紛來到德國搶購房地產,資金周轉愈加重要。   第三,辦事果敢。正如石凱所說:拍賣時,需要在幾十秒內作出決定,德國人的民族特性是謹慎小心,將風險壓得極低,往往錯失機會。另外,我可能鉆了一個市場空缺,一般個人因資金不足無法與我競爭,大公司根本不屑與我競爭。  

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