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置業寶典:購房減壓巧用公積金

作者: 佚名  上傳時間:2009-02-01  瀏覽:138
“我什么時候才能買上房啊?”周末的同學聚會上,馬青愁眉苦臉地向朋友們抱怨。馬青和小魯是一對學生伉儷,念研究生的時候就領了結婚證,有一個屬于自己的小窩一直是他們最大的心愿。去年兩人都走上了工作崗位,馬青在一家跨國公司做職員,小魯則進了一所研究所工作,工作逐漸地上了軌道,“安家”的愿望也愈加強烈。
  “我們制定了一個住房進階計劃。”馬青說,“畢竟剛剛開始工作,雖說父母都愿意支持我們一些‘子彈’,可是要買一套新房,每個月四五千元的還款壓力,誰也受不了啊。”
  馬青和小魯再三考慮,決定先購買一套小戶型的老房產做過渡之用。兩人花了幾個周末在公司附近尋尋覓覓,終于找到了一套差強人意的二手房。房子雖然老了點,可是位置很好,離馬青的公司只要二十分鐘的車程,周邊的交通、設施也一應俱全,可是房地產貸款的新政一出臺,給了他們不小的打擊。
  “原來打算用父母的錢做首付款,自己去辦理住房貸款。可是最近看看報紙,都說老房齡的房子很難辦到貸款,跑了幾家銀行,也都說我們要買的房子太老,根本就沒法批下貸款。看來,我們的購房計劃就要泡湯了。”
  “那你試過公積金貸款嗎?住房公積金貸款對房齡沒有什么嚴格限制。最近公積金貸款政策也進行了調整,放寬了很多條件。”朋友的一句提醒,給了馬青和小魯不少啟發。一時間,怎樣利用公積金貸款,如何使用公積金,就成了小兩口關心的熱點問題。
  純公積金貸款為購“老房”助力
  很多新上班族,就像馬青和小魯一樣,對住房公積金知之甚少。在購房的時候,往往就把住房公積金這個最優惠有利的購房工具給遺忘掉了。通過住房公積金賬戶,不僅可以申請到比商業貸款利率低很多的公積金貸款,還能夠用賬面余額沖抵商業住房貸款,減輕還貸的壓力。而且由于住房公積金貸款的主要目的是幫助老百姓買房,實現居住的需求,在申請住房公積金貸款的時候,不會遇到商業住房貸款中常見的對房齡、房屋總價等多重限制。
  像馬青他們看中的這套二手房,因為面積小,房屋的總價只有四十萬元,在一般的商業貸款審批環節中很可能遇到“卡殼”的情況。馬青和小魯已經從父母那里拿到了二十萬元的“支援”,準備用來當作住房的首付款,他們最關心的就是,單純地依靠住房公積金貸款,他們可以申請到二十萬元的貸款額度嗎?
  上海住房公積金管理中心的工作人員告訴馬青,今年2月份開始,上海市對住房公積金的政策進行了一些調整,按照現在的公積金貸款政策,只需要連續繳納公積金滿6個月就可以申請公積金住房貸款,公積金貸款的額度可以擴大到貸款人和共同貸款人的公積金賬戶余額的20倍(但不能超過10萬元),補充公積金貸款和公積金貸款的規定是一樣的,這次調整還把補充公積金的最大額度同時擴大到了10萬元。
  馬青和小魯也順便查詢了自己的公積金賬戶,發現工作一年下來,他們公積金賬戶上的資金加起來已經有15000元,足夠申請最高額度為10萬元的住房公積金貸款了;最讓馬青高興的是,自己所在的公司福利很好,每個月還為員工繳納一筆補充公積金,到下個月馬青的補充公積金就超過5000元,也就是說,她還可以申請到10萬元的補充公積金貸款。公積金貸款和補充公積金貸款兩項加起來,足夠以支付剩余的房款了。
  “可是,住房公積金貸款對房齡有沒有像商業住房貸款那樣的限制?”小魯最擔心的就是這個“房齡”的問題。
  工作人員的回答讓他們放心了,二手房在使用公積金貸款的時候,并不考慮房齡的因素。但是貸款的期限,二手房不能超過15年,新房不能超過30年。具體到貸款人,住房公積金貸款最長不超過法定離退休后的5年(男60歲、女55歲)。像馬青和小魯這樣的年輕人,住房公積金貸款的時間限制并不會帶來什么影響。
  公積金沖還貸有三種
  當然,由于公積金貸款的最高額度的限制,不少人在進行住房貸款的時候,只能把公積金貸款作為貸款的一部分,和商業住房貸款一起進行組合貸款。在使用這樣的組合貸款的時候,如何用每個月的公積金來沖抵自己的住房貸款呢?
  建設銀行的工作人員告訴記者,公積金賬戶上的余額不能作為貸款的首付款,但在正常還款一個月后,就可以使用公積金賬戶的資金來進行“沖還貸”,抵減貸款的還款額。沖還貸可以有三種方式。一種是“月沖”、一種是“年沖”,還有一種是“停若干月沖減”的方法。
  方式一:逐月沖抵法
  “月沖”是指銀行逐月地將公積金賬戶上的資金支取出來,用于支付住房貸款的本息。舉個例子來說,張先生和張太太使用的住房組合貸款,每個月需要償還公積金貸款1000元,商業住房貸款1500元,而他們的公積金賬戶上每個月會有1500元的“進賬”。在銀行辦理好“住房公積金沖還貸”的委托書后,銀行會在每個月將1500元的住房公積金支取出來,用于償還他們的住房貸款,先償還公積金貸款的還款部分1000元,剩余的500元則用來償還商業住房貸款。當然了,張先生還需要每月向還款卡里存入1000元,用來補足商業貸款的償款部分。
  “因為以前公積金中心是把賬戶建立在我們建行,很多人也就認為用公積金沖還貸只能在建行進行。”建行的工作人員說,“其實,上海的各家銀行現在都可以辦理這樣的業務。客戶在辦理沖還貸業務時,只需要攜帶身份證、第一個月的還款對賬單原件和復印件,公積金賬號和補充公積金賬號,到自己的貸款行隨時都可以開辦‘沖還貸’業務的委托書。”
  在使用公積金進行沖還貸的時候,不僅可以使用上本人的公積金賬戶、公積金貸款人的配偶和同戶居住的直系血親也同樣可以加入“沖還貸”的隊伍。
  方式二:逐年沖抵法
  “年沖”,又稱為余額還貸法。和“月沖”的本息還貸不同,“年沖”的辦法則是直接用公積金賬戶上的資金來沖抵貸款的本金。使用“年沖”,也是依據“公積金貸款優先”的原則,也就是說,先使用賬戶上的資金來沖抵公積金貸款的本金,償還完公積金貸款后,剩余的金額可以沖減商業住房貸款的本金部分。
  使用“年沖”的方法,直接遞減了貸款額,為此需要支付的利息也就減少了,也是很多人喜歡使用的“沖還貸”的方式。不過,使用“年沖”的方法也要滿足一些條件。上海市公積金管理中心的咨詢人員告訴記者,第一,住房貸款必須滿一年以后,才能去辦理沖抵本金的業務;第二,在一般情況下沖抵的本金額度不低于6個月還款額,經過相關部門的審核和批準后,帶好自己的身份證和公積金對賬單,就可以到你的貸款銀行辦理用公積金沖抵貸款本金的手續了。
  那么,使用公積金賬戶上的資金沖減本金之后,能不能辦理縮短貸款年限的手續呢?答案是肯定的,減少了貸款的本金,相應的每月還款額也會有所降低,可以減輕一些還貸的壓力;但是對于那些還貸能力充足的人來說,可以到銀行的信貸部門更改一下自己的還款方式,縮短自己的還款期限,早日告別“負翁”生活。
  需要提醒的是,滬上各家銀行都集中在每年的4月份和9月份辦理“年沖”,盡管隨時都可以申請用公積金沖抵本金,但是銀行會將申請的客戶“排隊”辦理,如果4月份沒能輪上辦理“年沖”的業務,那就只能等到9月份了。因此,如果你有這樣的計劃,最好盡早到銀行進行申請。
  方式三:停若干月沖減
  “停若干月沖減”則是公積金中心推出的第三種“沖還貸”的方式,銀行可以根據貸款人公積金賬面上的資金除以每個月的還款額,得出一個停止還款的月數。在這幾個月里,貸款人就可以稍微松一口氣,不用去操心每個月定時的貸款償還。不過,因為這種方法并沒有減少利息的支出,實際意義不大,現實生活中采用這種方法的人并不多。
  公積金也可沖抵純商業貸款
  “現在只要連續繳納公積金6個月就可以申請公積金貸款了?”錯過公積金貸款優惠的趙璽連呼不公,趙璽工作不到一年就在莘莊置下了自己的第一份房產。“當時的規定是,要連續繳納住房公積金2年,才有資格申請公積金貸款。買房子的時候,我工作還沒有滿一年,無奈之下只能申請了純商業住房貸款。”
  看到同事們使用的公積金貸款利率,比自己的貸款利率低了1.71%,趙璽委實有些心動。“我可不可以把一部分商業住房貸款轉成公積金貸款呢?”
  公積金管理中心的人士告訴記者,住房公積金貸款只能在購買房產的時候使用,像趙璽這樣的情況,是無法把商業住房貸款轉成公積金貸款的。他也補充道:“在2月份提高補充公積金貸款額度后,也有不少市民打電話過來咨詢類似的問題,希望把商業貸款轉成補充公積金貸款。遺憾的是,我們中心尚不能進行這樣的操作。但是辦理純商業住房貸款的貸款人,也可以用公積金賬戶上的資金來沖還自己的商業貸款。”
  據介紹,這種沖還貸的方法和組合貸款中沖還貸的業務是類似的,也有“月沖”、“年沖”和“停若干月沖減”這三種方法。
  像趙璽的公積金賬戶上已經有了1萬多元的資金,他可以到銀行申請辦理“年沖”的業務,用公積金賬戶上的資金提前償還掉一部分貸款的本金;以后既可以一年一沖,即在每年的4月份和9月份,用公積金的存額直接償還本金,也可以委托銀行逐月地將公積金支取出來,減少每個月的還貸額。

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